为什么我需要雇佣一个物业管理公司?

最直接的回答就是:由专人来管理所有的问题和麻烦,包括:出租、租赁以及房屋维修

换言之,就如同您在自己车辆上安装一个机械零件,为您的财务事宜找一个代理,或者是为您的法律需求来寻找一位律师一样。同样,房东的角色也可以由经验丰富的经理人来担任。

大管家物业管理公司会提供给我怎样的便利?

每月按时收取租金,直接存入业主的银行账户

搬入及搬出的房屋检查

7天24小时紧急维修和咨询服务

解决租客的需求

  1. 与公寓楼管理处进行沟通
  2. 熟知房东出租法案
  3. 由专业地产经纪人提供出租服务,对多伦多整年的出租市场情况了如指掌,从而将客户租金收益最大化。
  4. 可以获得最高的租金收入和最佳物业管理服务
  5. 业主无需管理物业和处理头痛问题,可以有更多自由世界工作,学习和享受生活

 

哪些问题是物业经理人可以做到而业主无法实现的?

投资一项物业最为重要的问题就是保护好您的投资

客户最先对我们的服务所提出的最普遍的问题就是“有什么是物业经理能够做、但我做不到的事情?”理论上讲,您能够做到任何我们可以做的事情。但是,难道您想要一年365天,每天无时无刻守着自己的房产吗?难道您想要租客在凌晨三点打电话要您去更换一个马桶吗?难道您自己已经拥有了一个值得信赖的、可靠的管道工、木匠、勤杂工以及电工吗?难道您有时间去研究怎样的维修公司或人员有经营许可、有保障以及口碑好吗?如果您的租客突然失去工作而无法按时缴纳房租,或者当他们外出度假时,洗衣机突然故障而致使楼下单元被水所淹,您该如何处理?您真的有时间和能力来处理这些问题吗?对于安省房屋租赁法案,您究竟了解多少呢?对于您和你的租客所拥有的权益和责任,您又了解多少呢?您是否能遵循正常案例和判断来看待法律先例?您又如何避免成为以上问题中的房东或业主呢?

作为一名物业经理人,我们的工作就是了解、准备并对以上所有问题做出迅速解决方案,正如您有您自己的工作强项一样,一名成功的物业经理人在其职业生涯中,已经对上述问题了如指掌。这些都是我们培训、学习以及不断更新的工作内容。

大多数多伦多的公寓物业经理人的薪资标准都是以物业租金收入的百分比进行计算的(大致在8%-15%左右)。因此,如果你有足够的时间、资源以及经验,您可以自己管理自己的物业。但是,如果您的精力和时间的价值,超过每个月$95的价格,那么物业经理人或将是您以及您的物业的最佳选择。

 

房东能够做什么?如养宠物、做押金等?

以下的具体细节内容完全给予安省房屋租赁法案(2006版)以及业主租赁委员会的规定

 

 

宠物

房东可以拒绝带着宠物的租客,但具有服务性质的动物(类似导盲犬)并不被视为宠物看待。

房东能否因为租客饲养宠物而将其赶出房屋?

租赁协议不能够禁止租客饲养宠物。而一旦签署了租赁协议,房东就不能单纯地因为饲养宠物而驱赶租客。即使他们双方同意不会饲养宠物,房东并不能因租客饲养宠物而驱赶租客。

然而,依然会有一些案例表明房东向业主租赁委员会提出驱赶饲养宠物的租客的申情,以下是一些常见的案例;

宠物所发出的噪音太大,对物业造成了毁坏或者引起其他租客的过敏反应;

宠物的品种或是种类被认定是危险的(例如,租客的公牛犬就被认定为“绝对危险”范畴,即使它根本没有咬到任何人)。

公寓管理公司的规定一般不会允许租客饲养宠物

 

房租押金以及其他费用

房东可以接收房租押金吗?

只要是房东要求,或者在房东与房客签署租赁协议之前,房东是可以收取房租押金的。房租押金不得超过一个月或者一个租赁时期的租金费用,以最少的租期为准。如果租金每周支付,那么押金不得超过一周的租金金额;如果租金按每月支付,则押金不得超过一个月的租金金额。

租金押金必须作为租期结束前最后一个月的租金使用,押金不可用于其他用途,如支付房屋损毁赔偿费用。

 

房东需要支付押金的利息吗?

每隔12个月,房东必须支付房客月租押金的利息。利息百分比与利息支付到期时生效的租金增长幅度相同。该规定每年都会由政府房屋安置部来裁定。

如果房东没有支付房客应得的利息,房客则:

从以后的房租中扣除掉利息;

提出房客租金返还申请;

房东可以扣除利息,无需向房客支付利息,同时更新扣除掉利息后的租房押金数额(等同于当前的租金金额)。

 

房东能否要求支付钥匙押金?

可以,但只有在如下情况中才能生效:

押金是可以退回的

如果房东没有拿到退还的钥匙,这笔押金数额不得超过替换钥匙的成本

房客在租期结束、归还钥匙时,房东必须将这笔押金退回;

 

房东能否向房客收取物业损毁押金?

不可以。房东不能够收取对该物业可能造成的损毁的押金。同时,房东不能使用最后一个月的租金来用于物业的维修费用。租金押金只能够应用于租期结束前的最后一个月的租金使用。

如果房东发现房客对物业造成了损毁,或者导致房屋发生损害,房东可以向房客提出租约终止的通知,或者要求房客赔偿损害物品。如果房客拒绝赔付,房东可以向房东租赁委员会申请裁定是否有损害存在以及如何处理该问题。

 

维护和修理

维护房屋、保证其处于一个良好使用的状态,是房东的职责,即使发生如下情况,如:

房客在搬进房屋之前发现的问题;

租约表明房客会负责物业的维护工作;

然而,租客有责任维护物业的整洁干净,这一标准至多也就是多数人所认同的普遍或正常范围内的干净成都。租客或租客的访客、以及其他租住在物业内的房客所造成的出租物业内的任何损毁之处,他们有责任赔偿或维修。房东的责任则在于房屋的磨损以及租约内所标明的内容。

未来的物业经理人能够提供哪些服务?他们收取的费用中都包含哪些内容?

对于这个问题,可以回想您在签署第一份租赁合约、一份房屋保险合约、第一辆二手车时,当整个过程结束之后,您会恍然大悟:“原来如此!下次我就知道这个过程是怎样的了。”通常来说,首次失败的经历都会让您在今后的生活中变得更加机敏。因此,当您选择了一位物业经理人,就意味着您将自己的几十万存款、您的物业和您的积蓄交到了他的手上。而选择错误的经理人,您的成本代价就不仅仅是休息时间和金钱了。

有时,我们会因为客户们对我们提出的问题极少而倍感困惑,在这里所体现的信任就是一种重要因素,我们欣慰的是能够与我们的客户之间建立起这样的信任,但在这里,我们仍然需要让您们了解一些问题,且在签署文件之前要事先提出来:

有没有启动费用?很多公司都会要求缴纳一笔开户费,以此用来帮您准备开立账户或文档(这笔费用通常在100-400$)从个人角度来说,我们并不认同这种做法,这也是我们没有这样要求的原因,特别是在目前的经济形势之下。当然,每当有新客户加入进来时,我们都会增加一些额外的工作需要处理,但这些必须要被分摊到每个月的费用之中,或者是有新客户需要这样的工作。公司理应乐于为客户效劳,您无需再支付额外的费用用于物业管理工作的启动或是准备工作。

作为物业经理人,他的工作经验需要多长的时间才有效?对于公司和客户来说,近来,大量新成立的物业管理公司开始加入到这一行业当中,虽然我们乐于看到房产投资行业的兴起,但遗憾的是,并非所有的管理公司具备足够的经验来解决每天发生的“特殊情况”,而您也不愿让自己的房产物业成为他们的培训道具。我们建议您要考虑一些经验丰富的、至少具有5年以上管理经验、管理过75套甚至更多的物业的公司。这些公司将让您了解到其处理多重任务的能力、作为承包商所拥有的资源以及他们所经历过的潜在“困难租户”的可能性。

物业检查费用会不会包含在每月的费用当中?多长时间一次?如果您的物业经理人向您收取这项费用用于物业检查,您每月要向他们支付的费用是多少呢?检查费用应该是临时被加在物业管理费用中的,进行搬进或搬出物业的检查过程,应该向租户出示检查申请文件。

房屋或屋内装饰的承包商会承担物业维修责任吗?谁来为此付账呢?根据我们所遇到的案例,每个物业管理公司对这个问题的回答都各不相同。客户必须要事先对此了解清楚,否则,您每个月都可能被要求为此支付账单。所幸的是工作人员诸如管道工、电工以及专业工人都应该投保并且获得行业资格认证(通常都是聘请外公司人员)。偷工减料足以导致百忙一场以及被索赔保险,或者需要花费更多的费用来纠正一个“外行”因为省钱而造成的疏漏。有些物业经理人在总金额上增加了1%,这其实是常有的事情,但必须要清楚地了解账单的金额以及其中包含的花费细分内容。

他们如何解决租客的纠纷?他们去过法庭吗?(什么原因?)雇佣过律师助理吗?他们知道如何辨别一个“专职租客”吗?要怎么辨别?他们能够在租客入住前分辨出是否合适吗?他们使用过房屋租赁委员会的N通知吗?

要记住,这些问题都是非常重要的,相信自己的直觉。每一个租客、出租情况、物业房产以及维修问题都各不相同,在这个行业中不可能做到黑白分明。但就凭借这些问题,您就会知道您的物业经理人是否有足够的自信和经验做到专业、有效且考虑周全地处理所有问题。

 

为什么选择大管家物业管理公司

无论您是否居住在多伦多或是其他国家,我们都知道您的时间非常宝贵,我们会帮您与承包商、租客以及公寓经理建立起联系,而这些都无需您来操心。

没有雇佣其他人来为您效劳的原因是,在大管家物业管理公司,我们都非常清楚对您出租的物业的标准、实际情况以及相关法律。无论您的物业是否是单户住宅、多户住宅、公管公寓、公寓大厦或是商业住宅,最好的经理人就是您信赖的合作伙伴,是您将自己的房产全权委托的人。

大管家物业管理公司的物业经理人可以为您承担一部分物业的责任,尤其是处理租金、支付账单和地税、物业检查、出租以及筛查未来的租客信用度,甚至要照顾到物业的维修和建设方面的问题,我们还可以及时处理租客与房东之间的纠纷问题,让您了解事情的来龙去脉,知道对错之分,同时在您出庭时可以根据安省房东出租法案来办理案件。我们不收取开户费或安置费,因为我们知道您始终会把物业全权交给我们管理。

如果您拥有几套房产物业,将日常物业管理事宜交给值得信赖的物业经理是合情合理的,这样可以让您把时间和精力全部投入到工作中。物业管理的日常琐碎事情会分散您办理重要事情的注意力。如果把全部精力都集中起来管理自己的房产,将会极大地影响到您的工作。

即使您只有一套物业,雇佣一名职业经理人来照看您的房子仍然是值得的。最重要的原因是,解决租客之间的纠纷可能既不愉快、也很无聊。除了会浪费您的时间之外,这样的工作也会把您的精力从其他领域中分散出来。由于您的物业终年都在使用中,您难道真的想随时待命在租客的召唤中吗?而在我们公司,我们会在下班时间安排一条紧急服务专线,专为租客联系解决紧急事宜。

拥有一个物业经理人和其专业的服务,就不会再有租客每月向您百般解释迟交或要求减免租金的烦扰。在大管家物业管理公司,我们能够与租客建立起一种更紧密的联系,同时也是非常专业的服务关系。由于业主雇佣我们来管理物业,我们是为您们服务的,当租约到期后,我们会来处理那些所谓的借口或是延迟付款,所以您无需担心。

 

签署物业管理协议,我需要缴纳哪些文件或物品?

政府颁发的带照片个人身份证明
-签署生效的管理协议
-房屋产权证明(证书或是地税复印件等)
-(你希望租金寄存的账户的空白支票
-公寓管理法则和规定)(您在购买物业时拿到的文件
-三套钥匙(单元门、信箱、储物柜、储物柜房间、公寓设施、钥匙锁、车库、遥控器等),其中一套交由公司保管;
-任何对此物业或申请人有效的保证书
-一份家用电器的清单,包括型号、颜色、数量等描述
-任何您想要我们知道的事项

 

我何时能够收到租金收入?怎样收取?

我们会在每月第一天向所有租客收取租金。某些例外情况,租金可以按照日期进行调整。

每月15日,租金会直接从公司的账户转到您在加拿大银行开立的账户中。转账过程大概会经过5个工作日,您才会在账户中查到转账记录。因此,我们要提醒您的是,要确定自己的账户每月是否取消了预付权的支付。

大概在每月15日左右,您也会收到新账单通知。账单上会显示出公司收取的租金数额、减去所有的花费(附带所有的收据)以及存入您账户内的金额数字,方便您参考。您随时都能够登录自己的账户查询账单。

 

加拿大非居民身份是怎么定义的?

如果您每年在加拿大境外居住时间超过183天,即使您是加拿大公民身份,您也被认定是一个非居民身份,因此,您必须为自己的房产以及物业本身产生的收入支付预扣税。在某些情况下,政府会恢复您的居民身份,但您仍需要事先提出申请(大致来说是在离开居住国家之前)。

 

房屋交割成本

重售物业

买家切记,除了买价之外,还有一些额外的成本需要考虑。在交割日,要准备充足的资金来避免发生意想不到的事情。

重售民宅物业免收HST,这一点与新建物业不同,不需要您在购买过程中申请。

您一定要记得给房地产律师预留足够的预算,因为是他陪您走过整个购房交易过程,尽管金额不同,但您要弄清楚超过法律限额支出的法务费用。此外,您的费用还取决于您是否使用了律师的权利以及是否申请了按揭贷款。我们建议您将此项费用的预算金额定在$ 2000左右,但具体数额还要事先与您的律师商讨决定。

土地转让税:这是您需要向安省多伦多市政府缴纳的税款,并且有严格的计算公式会根据您的购买价格来计算。非税务居民通常不允许减免首次购房税,但如果您是第一次购房,且符合这项标准,您就可以与律师商讨可以申请的缴纳金额。

调整:公寓物业每月要支付物业管理费,但有时,交割日正好在月中的时候,卖家已经提前支付了整月的费用,那么买家必须将交割日支付的物业费退还给卖家,同样的规定还适用于预付的地税、或是如果房屋还在租赁期内,最后一个月的租金以及租金利息都要退换给卖家。如果买家不清楚地税数额,那么律师将会同意暂扣,等到地税账单寄到后再细分。要记住,这种调整会出现在您的调整清单中,而且会在最终的价格上有所体现。

 

新建物业

出售物业时,律师和土地转让税必须一致

新建物业有其独特的条件:

HST退税要在房屋交割日缴纳,如果符合条件,则可以获得全额退税;

开发费是根据多伦多政府与开发商所达成协议后的费用而收取的;

教育费是根据多伦多市政府与开发商所达成协议后的费用而收取的

 

TARION费用于新建房屋业主担保

其他杂费则根据购房协议

请确保与您合作的房产经纪经验丰富,能了解到很多成本花销问题,并且知道您如何能够做到省钱最大化。

我们始终为您的投资购房、HST 退税以及其他疑问而提供帮助。

 

谁来为我检查房屋?什么时候会来呢?

时刻照看您的物业是非常重要的事情。我们会向新租客出示一份详细的搬入房屋的报告,上面详细写明房屋可以为租客提供的各项物品,而在租客搬走前,我们也会准备一份报告,用以说明租客在租住期间的房屋情况以及需要解决的任何维修问题。租房时,一些通常会发生的磨损情况是要被考虑在内的,而且无需通过房东出租法案来起诉租客。租客有责任为房屋内任何的损毁或者误用导致的问题而负责。

 

 

 

 

 

 

 

 

 
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